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年金対策や節税効果など、マンション投資には様々なメリットがありますが、投資商品である以上一定のリスクがあるのも事実です。

資産運用先としてマンション投資を検討している人の中には「失敗しないためにどのようするべきなのか知りたい」とお思いの方も多いのではないでしょうか。

マンション投資はメリットとリスクをきちんと把握し適切な対処を取れば、時間的にも精神的にも負担をかけずに安定した収益を得ることができます。

本記事では、資産運用としてマンション投資をするメリットやデメリット、そしてリスクを回避するための対処方法ついてご紹介いたしますので、マンション投資をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

資産運用としてマンション投資をするメリットとは

資産運用先として、マンション投資を選択するとどのようなメリットがあるのでしょうか。

ここでは、主にマンション投資のメリットを4つご紹介します。

①老後の資金対策になる
②生命保険の代わりになる
③節税対策になる
④初期費用が少額ですむ

詳しく見ていきましょう。

メリット①：老後の資金対策になる

令和元年に金融庁が発表した「市場ワーキング・グループ報告書」により、瞬く間に世間に広まった【老後2000万問題】。もはや公的年金だけで老後を過ごすのはかなり厳しく、何らかの老後資金対策を施さないといけません。

そこで役に立つのがマンション投資になります。

マンション投資は毎月入居者からの家賃収入が入ってくるため、長期にわたって安定した資産を構築することが可能です。

メリット②：生命保険の代わりになる

マンション投資は、『団体信用生命保険（通称：団信）』の存在により、生命保険の代わりになります。

団信とは、物件のローンを組んだ人が死亡したり、高度障害となりローンの返済が不可能になった場合などに、金融機関が残債額を負担する制度です。遺族にはローンが完済された状態のマンションが相続されるため、家賃収入をまるまる受け取れたり、物件を売却することでまとまった資産を得ることが可能になります。

保険に加入しながら家賃収入を受け取れることから、マンション投資は「お金をもらいながら入ることのできる生命保険」と言われたりもします。

メリット③：節税対策になる

相続税の節税として非常に有効なのが、ワンルームを始めとしたマンション投資です。

現行の制度では、現金と不動産の相続税における評価額が全く異なります。

現金での相続の場合、全額が相続税の評価対象となりますが、現金から不動産に変換することで、現金より大幅に評価額が減額され、相続税額を下げることが可能なのです。

メリット④：初期費用が少額で済む

投資信託や株式などで資産運用を行う場合、運用に用いるお金を全て自己資金でまかなう必要があります。
一方マンション投資の場合は、金融機関で融資を受けて始めることができます。
要は他人資本を利用して資産運用することができるという、他の投資商品にはあまりみられない魅力的な点をもっています。

資産運用としてマンション投資をするデメリットとは

マンション投資をするメリットが色々とあることはお分かりいただけたかと思いますが、反対にデメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。

資産運用をしたいなら、できるだけリスクは避けなければなりません。
そのためには、リスクをしっかりと把握してそれに対する適切な対処方法を取る必要があります。

①空室リスク
②賃料引き下げリスク
③金利上昇リスク
④災害リスク

デメリット①：空室リスク

賃貸経営をする上でついて回るのが、この空室リスク。空室の期間は家賃収入が入ってこないにも関わらずローンの返済をしなければならないため、キャッシュフローが悪化し利回りが下がる要因になります。

デメリット②：賃料引き下げリスク

マンション投資は、物件購入当初のまま家賃収入が推移していくことはほとんどありません。
たいていは建物の老朽家とともに、賃料は下がっていきます。

それ以外にも、たとえば物件周辺にあった商業施設や大学等が移転したなど、その地域に住む必要性がなくなった場合や、他の住宅の供給が多くなったり、賃料が安いアパートなどが建てられたりして競争が生じた場合などは、賃料を下げないと入居者が埋まりにくくなります。

デメリット③：金利上昇リスク

インフレが続いているなど、社会情勢の変化により、金利が上昇することがあります。
金融機関からローンを組んでマンション投資を行っている場合、金利の上昇は、月々のキャッシュフローが悪化する原因となります。

デメリット④：災害リスク

日本は世界の中でも地震大国と呼ばれるくらい、地震発生のリスクが高いといわれています。
また、それ以外にも火災や大雨による水害リスクもあり、躯体に損害が出てしまう可能性があります。

デメリットを回避するために

マンション投資には、メリットだけでなくデメリットもそれなりにあるため、不安に思う方もいるのではないでしょうか。

しかしマンション投資におけるデメリットは、きちんと対策をすることで回避することが可能です。

デメリットを回避する方法をご紹介します。

■物件の立地にこだわる

物件の立地にこだわることで、空室リスクや賃料引き下げリスクを軽減することができます。

都市部エリアの通勤利便性が高く駅から徒歩数分にある物件は、入居者需要に対して物件の供給数が圧倒的に不足している状況のため空室になることはほとんどなく、たとえ築年数が経過した中古物件でも、賃料はそこまで下げることなく賃貸経営を行えるでしょう。

■積極的に再投資をする

金利上昇リスクに対する対処法としては、不動産投資を行っている間は積極的に再投資することです。

再投資の具体的な内容としては、ローンの借換えや繰上返済などです。

特に繰上返済に関しては、返済総額を減らすことができ運用の効率を上げる方法になりますので、積極的に取り組んでいきましょう。

■保険に加入する

災害リスクへの対策として、保険に加入しておくことが挙げられます。

災害そのものを防ぐことはできませんので、火災保険や地震保険、水災保険等に加入することで、仮に災害の被害を受けたとしても、被害を最小限に抑えることが可能になります。

マンションに関してはもともと災害に強い建物であるため過度な心配は不要ですが、心配な人は各自治体が発行しているハザードマップを参考にして物件のエリア選びをするのも一つの手でしょう。

この記事のまとめ

マンション投資に関する概要をご紹介してきましたが、いかがでしたでしょうか。

マンション投資は、数ある資産運用商品の中でも手間をほとんど必要としないため、本業が忙しいサラリーマンの方を中心に検討する方が増えています。

しかしマンション投資には多くのメリットと同時に、リスクもあります。
物件購入後に「こんなつもりじゃなかった」と後悔することのないよう、事前にリスクをしっかりと把握し適切な対処を取りましょう。
また、中古マンションの場合、物件価格は賃料から算出されておりますので、相場と賃料の乖離がないか購入前にチェックしましょう！

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